2017 年，有关租赁住房的政策频出，十九大报告中提出 “建立租购并举的住房制度”显示了国家大力推进租赁住房建设的政策导向。中国住房租赁市场以及长租公寓资产证券化将迎来哪些市场机遇，未来如何健康发展？
根据《中国流动人口发展报告2017》统计，截至2016年末，我国流动人口高达 2.45 亿人，在今后一段时期，大规模的人口流动仍将持续。而对比国际大都市住宅租赁市场，戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰介绍，以纽约为例，2014 年约有340万套住房，其中共有218万套住房用于租赁，约占整体的64%；而上海 2015 年底约有910万套住房，其中租赁住房占比仅约 20%，住房租赁供给远低于国际大都市水平。
胡峰表示，目前房源稀缺、核心区域优质物业紧俏、拿房成本高企以及盈利困难、投资回报周期较长等问题成为住房租赁市场的主要发展阻力，但近些年在政策利好与需求旺盛的大环境下，包括开发商、酒店、中介机构、互联网企业及金融机构等纷纷进入国内长租公寓市场，租赁住宅市场发展前景大有可期。
2017 年第四季度，戴德梁行参与评估的首单权益型长租公寓类REITs。胡峰表示从物业估值层面对租赁住宅资产证券化项目的风险防控，针对长租公寓初期运营现金流不稳定问题，企业可通过运营关联公司签署整体租赁协议的方式整租物业，在物业运营初期阶段实现稳定现金流。但此种方式若通过运营关联公司签署了非市场化租金将会影响估值的风险，需对市场租金进行调研分析并出具专业意见。
长租公寓初期运营现金流不稳定，在此期间，胡峰建议，企业通过运营关联公司签署整体租赁协议的方式整租物业，可在物业运营初期阶段实现稳定现金流。
一般而言，租赁住宅租期大多为1个月-1年之间。胡峰预测，未来现金流较大程度依赖于市场情况，需要对物业所在市场情况及竞争性物业做详尽的调研分析。同时，租赁住宅受经济外部性影响大，还需注意相关产业市场带来的影响。
