深圳“标定地价时代”推行土地政策“组合拳”

  今年10月21日，《深圳市地价测算规则》发布，深圳市标地地价成果配套出台。这意味着深圳的地价进入“标定地价时代”。今后应用地价测算规则，深圳的每一块地价都清晰可算。深圳成为率先应用“标定地价”测算的城市。深圳率先全面应用“标定地价”将会起到什么样的作用？将给房地产市场带来哪些影响？
 
    今年6月24日，深圳市供应了5块优质宗地，日收224亿，被业界称为“史诗级土拍”。11月22日，深圳开展了第二次土地集中拍卖，6块宗地当中1块流拍、1块底价成交、4块未触及最高价。与6月的“单限双竞”（限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积）的竞价模式不同，这次的土拍竞买条件采用了“双限双竞”（限地价、限普通商品房销售均价、竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积）的竞价模式。深圳市土地房产交易中心在10月23日公告中增设了商品房销售均价的限制，即龙华上塘地块最高不超过71400元/㎡、光明新城地块最高不超过47250元/㎡、3宗坪山地块最高售价不超过38750元/㎡、大鹏人才住房最高售价23598元/㎡，地价是土地市场无形之手的“指挥棒”和“信号灯”。 据了解，2018年8月，深圳市发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》。
 
    《意见》指出，要将以往以商品住房为主的供应体系修改为人才住房、公租房、安居房、商品房按照2：2：2：4比例供应的体系，其中保障性住房占比60%，并且要求到2035年，筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
   
    土地价格在房地产行业是带有神秘色彩的，需要充分发挥市场在资源配置中的决定作用。11月22日，深圳在第二次土地集中拍卖过程中，由于无人竞争，深圳人才安居集团直接拿下了大鹏坝光地块。而坪山坑梓宅地基于无人竞买，直接流拍。竞争激烈的其他四块宗地，分别由招商局控股的深圳坪山招商房地产有限公司和华润置地控股的深圳市润投咨询有限公司两两联合以20.42亿元竞得坪山碧岭地块，可售楼面价约2.04万/㎡；龙华上塘地块被中海地产以50.2亿元购得，可售楼面价约4.58万/㎡；光明新城地块被中国电建地产旗下的南国置业股份有限公司以26.4亿购得，可售楼面价约2.94万/㎡；坪山马峦地块被五矿地产以25.6亿元竞得，可售楼面价约2.57万/㎡。今年深圳市举办的两次土地集中拍卖，规划设计了竞买方出让宗地中只租不售的人才住房产权归深圳市政府，建成后无偿移交，房源由深圳市住房和建设局统筹调剂使用。深圳市今年确定将配建人才住房面积306706㎡，但距离筹建170万套的各类住房目标还相差甚远。

    今年深圳GDP增速有所放缓，深圳市政府既要通过土地出让缓解压力，又要防止市场过热及逐步实现二次房改的目标。国家高端智库、中国综合开发研究院旅游及地产研究中心主任宋丁认为，这次土拍其实是对6月份那次土拍的一个延续。从大的方面来讲，它是来平衡深圳的经济发展速度的，利用土地拍卖来巩固经济形势的需要。另一方面，也涉及到加大土地供应、住房供应，调整住房结构的目标。双竞双限的模式，对于深圳未来的保障性住房的面积，还有小户型住户的面积，要求还是比较明确的。这也是深圳二次房改的一个趋势。深圳中原董事总经理郑叔伦表示，从今年10月以来全国市场看，房企拿地热情明显下滑，虽然深圳市场目前表现较好，但开发商对于拿地显得更为谨慎和理性。

    一个房地产的项目中，土地的价格大概占据三分之一，土地价格如果长期居高不下的话，必然产生“面粉贵过面包”的情况。深圳“标定地价”来临，通过充分发挥标定地价的调节作用，有利于优化土地资源配置，引导土地集约高效利用，推动城市更新、棚户区改造、土地整备等工作开展，积极引导各类存量低效用地挖潜，实现用最少的土地资源消耗撬动最大的经济增长，有力保障城市的高质量可持续发展。实际解决面粉贵于面包的问题，需要把地价控制在合理的地价范围之内。