巴曙松：房地产市场需求的拐点还没有到来

近期，关于中国房地产市场触及“拐点”的论调不绝于耳，然而，泛泛的争论往往会忽略细节和真相。“拐点之争”首先需要厘清的是我们究竟面临怎样的拐点？供给拐点、需求拐点、房价拐点，其中，笔者认为中国房地产市场需求的拐点可能还没有到来，驱动需求的因素还在发生积极的变化。具体来看：

（1）中国家庭仍在裂变进程中。2012年中国家庭户均人数为3.02人，家庭数量4.3亿户，家庭规模日益小型化的趋势仍在延续。尽管人口增长率已处于较低水平，但家庭数量还会在一个时期内持续增长。据预测，2040年中国的家庭户数量将跨上5亿户台阶，2045年才达到峰值（约5.04亿)，到2050年仍将保持在5亿户左右的规模。如果假设中国的房屋周转率（turnover，即每年房产交易量/家庭数量）仅为2%（美国长期平均均为4.5%、日本最低水平为2%、英国为4-6%），则每年成交的房屋套数也至少在1000万套。当然，这其中将包含大量的二手房交易量。

（2）中国城镇化红利还在继续释放。过去十多年中国房地产膨胀的需求更多由城市领地外延式扩张带来的人口自然增长而驱动，城镇化进程的人口迁徙特别是农民工实现向市民化带动的房地产需求才刚刚萌芽。据统计，仅10%的流动人口在城镇地区拥有住房，绝大部分流动人口进入的是租房市场或工矿厂区提供的住所。户籍制度的制约、高达30%首付比例等让“落脚城市”的梦想对多数群体遥不可及。如果能够在上述方面有所松动，城镇化的房地产红利能够得到极大撬动。

（3）居住升级的需求依然存在。过去30多年快速城镇化浪潮中催生出的房屋，一如整体上缺乏规划的城市建设，往往在户型布局、配套设施等方面都存在明显的缺陷。随着人们对户型结构、绿化环境、居住面积、物业服务等更为宜居和人性化的追求，一大批上世纪90年代建成的住房已经不能满足更高质量的改善型需求，正在被动加速折旧。一个与之相印证的事实是，除了一线城市外，多数城市的二手房交易并不活跃。随着轨道交通的便利，越来越多的人群放弃居住在城市中陈旧的居所，选择可接受的距离内更大面积和更合理设计的住房。这也是日本房地产业多年存量供给过剩、而仍有大量新开工的原因。