贾康:房地产税的五点主要诘难

房地产税在许多场合遇到否定和批评，下面对几种有代表性的意见和批评做一回应。

1. 土地出让金问题

有观点认为，取得住房时，下面的地皮已经在开发环节收取了70年使用权的出让金，到保有环节如果再每年征税，就是重复征收。但其实在现代经济生活中，税制本身就有重复因素：中国目前实际开征的税有18种，其他国家可以有20几种、30几种，中国和其他这些国家都是多种税、多环节、多次征。比如企业在流转环节交税后，对所得进行核算，还要交企业所得税，其后发给员工的工薪收入，还要再交个人所得税，特殊的还有车船税、各种行为税等。目前这种复合税制本身就包含重复征收因素，所以这里的真问题不是允许不允许重复征收的问题，而是重复得是否合理的问题。何况实际上土地出让金不是税而是租金。国家政权体系作为土地终极所有权的代表者，凭借所有权可以对使用地皮的使用者收取地租。但国家政权体系同时也是社会管理者，它又可以凭借政治权利，经过立法批准，对不动产的实际使用者征缴这种体现为利益调节让渡的税收。租和税可以合理匹配，并不互相排斥地二者只能择其一。一国制度设计应该使它们并行不悖地适应整个调控体系的优化。其他国家的实践经验也早已验证了这一点。

2. 土地终极所有权问题

土地终极所有权问题很值得关注。因为有许多人，包括颇有影响的人士反复强调：其他开征住房保有环节税收的国家是土地私有制，而中国是公有制，所有建成区的地皮都是国有的，在国有土地上对使用者征税在法理上有硬障碍。但其实这个论点不能成立。理由是：第一，国外这些市场经济体并不全是土地私有制，以老牌工业国英国为例，英国有很多形式的公有土地，包括中央政府层级的公有、地方政府层级的公有以及公共团体的公有，也由规范的交易形成地皮使用权。英国有的地皮长达999年的使用权，实际上已经对终极所有权形成了虚化。但从法律的角度看，英国的土地公有和私有界定很清晰，并非土地私有制一统天下。房地产税在英国叫council tax，它是在地方层面房屋保有环节的税收，类似于美国的财产税或不动产税。英国土地所有权分为两种，一种叫做free hold，一种叫做lease hold。Free hold就是所谓终极所有权，lease hold就是必须签一个最长为999年使用期的租用协议取得使用权，但保有环节的税收对于这两种情形是全覆盖的。所以，仅此就可以说清：国际经验无法证明只有土地私有才可以征收不动产税。

另外，中国人可以回顾自身的改革历史。为什么我国在80年代下决心对国有企业开征所得税？如果按照国有制就不必征税的逻辑，中国就不该对国有企业征收被称为直接税的所得税。当时的解释是：虽然企业最终产权是国家的，但是作为市场主体的国有企业，是具有相对独立物质利益的商品生产经营者，国有企业应该和其他的市场主体一样在市场中公平竞争，否则“社会主义有计划商品经济”建设就缺乏最基本的微观基础，所以必须解决国有企业和其他企业一样给国家上交所得税这一制度建设问题，这种情况下两步利改税也就应运而生。同样，在目前土地终极产权是国有的情况下，它上面每一个不动产的具体使用权的保有者，有自己相对独立的物质利益，如果通过立法认为对这样独立的物质利益需要加以税收调节的话，国家完全可以凭借自己的政治权力征税调节这种物质利益的状态与格局。所以，应当认为土地终极所有权问题也不构成开征土地保有环节税收的法理障碍。

3. “新老不平”问题

一部分土地出让金是开征房产税之前在没有其他变量加入时按较高的标准缴纳的。实行房产税改革以后，新形成的土地出让金水平可能会下一个台阶，有人说如果开征房产税，则有失公平。解决这个问题可以把新老地皮划开，老地实行老办法，新地采用新办法。具体实施细节需要通过方案设计来处理，但这并不会成为多大障碍。我国基本养老社会保障把人按不同年龄段分为老人、中人和新人，老人实行老办法、中人实行中办法、新人实行新办法，这是中国已有的经验，土地出让金问题也可以采取类似的区别处理。我们完全可以借鉴中国渐进经济改革中过去已有的经验，并提出可行方案。

4. 评估管理问题

有观点认为房产税的评估管理过于复杂，中国人做不了。实际上房产税评估管理不会比已经运行十年的物业税模拟评估“空转”征收管理复杂。模拟评税试点的十处地方，首先是把所有的不动产确权和登记所有必要信息（即把每一处的地段、面积、楼层、朝向等相关数据）输入计算机数据库，然后由软件处理程序自动生成评估结果。过去一百年，没有计算机的时候，国外早就通过选举社区内大家认为有公信力的人，在有两人以上的情况下登记数据等方式进行税基评估。如今通过计算机软件程序生成房地产税的税基评估值，前期工作可能会稍微复杂一些，要花费一些成本，但对中国而言，这个问题不存在技术难度。“模拟空转”软件里是把不动产分成制造业不动产、商业不动产、居住不动产三类，只需要输入数据后给一个指令，就可以自动生成评估结果。如果在实际操作、管理过程中，当事人不认可评估结果，可以通过仲裁来解决。

5. 小产权房等问题

小产权房是“中国特色”的棘手问题。如果真正征收房产税，小产权房看似很难处理。但征税却恰恰是推动小产权房问题得以解决的制度建设因素。比如，试想北京也进入房地产税改革试点，那么北京的几十万套小产权房问题就会迫使官方表明态度，抓紧通过调查研究把几种小产权房分类区别对待，拿出方案，争取一次性把小产权房这类历史遗留问题解决掉（具体的各方待遇、补偿，可以分步到位）。

总之，化解上面五点主要诘难，是以“问题导向”澄清说明了房地产税制度建设在我国所具备的可行性。